Unser Guide rund um Immobiliengutachten: Wann brauche ich ein Immobiliengutachten?

Kurzgutachten, Verkehrswertgutachten, Schadensgutachten: Dies sind alles Arten von Immobiliengutachten. Es gibt viele verschiedene Anlässe, bei denen es sinnvoll ist, ein Immobiliengutachten in Auftrag zu geben. Gerade in den Bereichen der Immobilienbewertung sowie beim Kauf und Verkauf von Immobilien stellt solch ein Dokument eine solide Grundlage für Entscheidungen dar – dies sind jedoch nicht die einzigen Lebenslagen, in denen ein Gutachten zertifizierter Immobiliensachverständiger für Sie relevant sein kann.
Sie suchen nach einer Immobilienbewertung für den Verkauf oder nach einem Immobiliengutachten für die Erbschaftssteuer? Auch dies sind Beispiele für Anlässe, in denen Ihnen ein Immobiliengutachten helfen kann. Welche Art von Gutachten für Sie das Richtige ist, kommt ganz auf Ihre individuelle Situation an.
In diesem Artikel geben wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber, was ein Immobiliengutachten beinhaltet und in welchen Lebenssituationen ein Gutachten für Sie hilfreich sein kann.

Was ist ein Immobiliengutachten?

Im Allgemeinen lässt sich ein Immobiliengutachten als unabhängiges und objektives Schriftstück definieren, in dem der Wert einer Immobilie festgehalten und ermittelt wird. Basis hierfür bilden die Analyse und Bewertung von wertbeeinflussenden Faktoren wie zum Beispiel die Lage und Größe der Immobilie, der allgemeine Zustand, die Ausstattung und etwaige Modernisierungen des Objektes sowie auch der aktuelle Immobilienmarkt und vergleichbare Verkaufspreise.

Die genauen inhaltlichen Anforderungen eines Gutachtens hängen vom Zweck des Gutachtens, der gewünschten Verwendung und individuellen Gegebenheiten ab. Unser Team aus zertifizierten Sachverständigen berät Sie hierzu gerne genauer.

Wer erstellt Gutachten für Immobilien?

Ein Immobiliengutachten wird von einem zertifizierten Sachverständigen oder Gutachter verfasst. Welche Qualifikation dieser haben muss, hängt von der Art des Gutachtens und dessen Gebrauch ab. So sind beispielsweise viele Sachverständige auf ein spezielles Themengebiet spezialisiert – insbesondere im Bereich der Schadensgutachten – oder auch auf eine bestimmte Art von Immobilien.
Wird ein Dokument benötigt, das vor Gericht anerkannt ist, ist es wichtig, darauf zu achten, einen Gutachter auszuwählen, der von öffentlichen Stellen (wie zum Beispiel der IHK) anerkannt ist. Die deutsche Gutachterauskunft kann helfen, den richtigen Gutachter für Ihre Situation zu finden.
Auch Architekten und Bauingenieure oder Immobilienmakler, die sich entsprechend im Bereich der Gutachten weitergebildet und zertifiziert haben, können Gutachten für bestimmte Bereiche erstellen.

Unser vielseitiges Team zertifizierter Sachverständige hat Erfahrung mit jeglichen Immobilientypen und der Bewertung und Erstellung von Gutachten nach §194 BauGB. Somit sind wir Ihr zuverlässiger Partner in diesen Bereichen: Immobilienbewertung, Wertermittlungen, Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, An- und Verkaufsberatung von Immobilien. Auch Spezialisten für Schadensgutachten, insbesondere für Feuchte- und Schimmelschäden sind Teil unseres Teams.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Jede Art von Immobiliengutachten erfüllt einen bestimmten Zweck. Dementsprechend kann auch der Fokus von Gutachten zu Gutachten variieren. Genau aus diesem Grund macht es Sinn, sich vor der Beauftragung eines Sachverständigen Gedanken zu machen, welche Art Immobiliengutachten für Ihren Zweck am meisten Sinn macht.

Im Folgenden geben wir Ihnen eine kurze Übersicht über einige Gutachtenarten.

Verkehrswertermittlung / Verkehrswertgutachten

Die Verkehrswertermittlung ist das Gutachten, das am häufigsten angefragt wird und beinhaltet die objektive Feststellung des Markt- oder auch Verkehrswertes einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Anlässe bei dem eine Verkehrswertermittlung sinnvoll ist, sind unter anderem der Kauf oder Verkauf eines Objekts. Auch vor Gericht werden in der Regel Verkehrswertgutachten zertifizierter und anerkannter Sachverständiger verlangt.
In einem Wertgutachten wird der Wert der Immobilie mithilfe von offiziell anerkannten Bewertungsmethoden wie dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren ermittelt. Welches Wertermittlungsverfahren ausgewählt wird, hängt von der Immobilie und ihrer Nutzung sowie dem Anlass des Gutachtens ab.

Beleihungswertgutachten

Ähnlich einer Verkehrswertermittlung wird in einem Beleihungswertgutachten ein Immobilienwert ermittelt. Im Gegensatz zum Verkehrswert fällt der Beleihungswert jedoch meist niedriger aus. Zum einen, da dieser eine Sicherheitsmarge beinhaltet, aber auch, da der Beleihungswert eine langfristige Perspektive berücksichtigt und nicht nur den aktuellen Marktwert einer Immobilie wiedergibt.
Der Hintergrund ist, dass der Beleihungswert auch dazu dienen soll, das Risiko für Kreditnehmer und Kreditgeber gering zu halten. Deshalb werden bei der Ermittlung vorsichtigere Aussagen zu Instandhaltungskosten, möglichen Mieteinnahmen oder Risikofaktoren getroffen.

Schadensgutachten

Sollen bestimmte Schäden an einer Immobilie genauer bewertet werden, empfiehlt es sich, ein Schadensgutachten in Betracht zu ziehen. Diese Gutachtenart kommt bei Garantieansprüchen oder Versicherungsfällen zum Tragen und der Schadensgutachter liefert neben möglichen Schadensursachen auch Handlungsempfehlungen. Beispiele sind Bauschadengutachten oder Gutachten zu anderen Schäden wie Feuchte- oder Schimmelschäden.

Mietwertgutachten

Ein Mietwertgutachten wird genutzt, um eine angemessene Miethöhe zu bestimmen und kommt zum Einsatz, wenn Marktmieten festgelegt werden. Auch bei Mietstreitigkeiten und Verhandlungen rund um eine angemessene Miete wird dieses Immobiliengutachten genutzt.

Wohnflächengutachten

In einem Wohnflächengutachten ermittelt ein Sachverständiger die tatsächliche Größe der Wohnfläche eines Objekts, was bei Unklarheiten in Bezug auf die Wohnfläche beim Immobilienverkauf hilfreich sein kann.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welches Gutachten für Ihre individuelle Situation das Richtige ist, hilft Ihnen unser Team TÜV und DEKRA zertifizierter Sachverständiger gerne weiter.

Drei Methoden der Wertermittlung

Bei der Erstellung eines Gutachtens kommen in der Regel drei Immobilienbewertungsverfahren zum Einsatz:

1. Das Vergleichswertverfahren nutzt ähnliche, kürzlich verkaufte Objekte in der Nähe, um auf dieser Basis einen Wert mit Hilfe von Vergleichen zu schätzen.

2. Das Ertragswertverfahren betrachtet potenzielle Miet- oder Verpachtungseinnahmen, die mit einer Immobilie erzielt werden können und berechnet den Wert basierend darauf.

3. Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie ermittelt, indem die Kosten betrachtet werden, die beim Neubau der Immobilie im aktuellen Zustand entstehen würden.

Verschiedene Anlässe für ein Immobiliengutachten

Sie wollen den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen? Sie suchen nach einer Erbschaft Rat oder wollen schlichtweg Fehler beim Kauf einer Immobilie vermeiden? All dies sind Fragen, die einen Hinweis darauf liefern können, dass ein professionelles Immobiliengutachten für Sie hilfreich sein kann.
Eine Immobilienbewertung oder ein Immobiliengutachten können in vielen Lebenslagen dabei helfen, durchdachte Entscheidungen zu treffen. Im Folgenden stellen wir Ihnen einige dieser Szenarien kurz vor:

1. Sie wollen eine Immobilie kaufen: Eine Immobilie zu kaufen ist nicht nur finanziell ein großer Schritt. Mit einem professionellen Gutachten gewinnen Sie wertvolle Einsichten zum tatsächlichen Immobilien- oder Grundstückswert in Bezug auf die aktuelle Marktlage und somit auch zum angemessenen Preis. So können Sie besser verstehen, inwiefern ein Angebotspreis fair ist und den Marktwert auch wirklich realistisch widerspiegelt. Im Zusammenhang mit Finanzierungen kann es ebenfalls vorkommen, dass Banken oder andere Kreditgeber ein Immobiliengutachten anfordern, um das Beleihungsrisiko zu bewerten.

2. Sie möchten ein Objekt verkaufen: Eine professionell erstellte Marktwertermittlung liefert Ihnen nicht nur Informationen zum angemessenen Verkaufspreis, sondern hilft Ihnen auch, Ihren Wunsch-Angebotspreis bei Verhandlungen mit stichhaltigen Argumenten zu untermauern.

3. Sie haben geerbt und sind unsicher, wie weiter verfahren werden soll: Leider kommt es nach (Immobilien)-Erbschaften oftmals zu Uneinigkeiten zwischen Miterben in Bezug darauf, ob eine Immobilie verkauft werden soll oder ob Auszahlungen zwischen den Erben stattfinden sollen. Eine objektive Immobilienwertermittlung kann dabei eine gute Grundlage für eine Entscheidung darstellen. Auch bei der Ermittlung von Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer oder anderen steuerlichen Angelegenheiten hilft Ihnen ein Gutachten dabei, den Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Überschreibung zu ermitteln.

4. Ihre Lebensumstände haben sich geändert: Nach einer Trennung oder Scheidung muss oftmals auch eine Regelung hinsichtlich Immobilien gefunden werden, die sich im gemeinsamen Besitz befinden. Müssen bei Zugewinngemeinschaften Anfangs- und Endvermögen erfasst werden, ist ein Immobiliengutachten ebenfalls hilfreich.

5. Sie befinden sich in einer finanziellen Notlage und wollen einen verlustreichen Notverkauf vermeiden: Ein qualifiziertes Immobiliengutachten kann in manchen Fällen dabei helfen, dass Banken Vermögensverhältnisse neu bewerten oder Gläubiger Ihnen mehr Zeit einräumen, sodass Sie die Chance bekommen, beim Immobilienverkauf einen angemessenen Preis zu erzielen.

6. Es stehen größere Renovierungs- oder Baumaßnahmen an: Vor einer größeren Renovierung oder umfassenderen Baumaßnahmen wie zum Beispiel einem Anbau, kann ein Gutachten sinnvoll sein, um zu ermitteln, welchen Einfluss die Sanierungsmaßnahmen auf den Immobilienwert haben könnten.

7. Ihre Versicherung benötigt zur Schadensermittlung oder zur Feststellung des Versicherungswertes ein Verkehrswertgutachten: Bauschäden, aber auch Schimmel- oder Feuchteschäden können mithilfe eines Immobiliengutachtens professionell und transparent dokumentiert werden und liefern Handlungsvorschläge zum weiteren Vorgehen.

Wie Sie sehen, gibt es viele verschiedene Situationen, in denen es Sinn macht oder sogar zwingend erforderlich ist, ein Immobiliengutachten – egal ob Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten – in Auftrag zu geben. Den Immobilienwert professionell ermitteln zu lassen kann dabei helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen, mit anderen zu fairen Einigungen zu kommen und Risiken zu minimieren.
Unsere zertifizierten Gutachter für Immobilien von Immosachverstand24.de unterstützen Sie mit Gutachten, Immobilienbewertungen und Beratung rund um Ihre Immobilie – in sämtlichen Lebenslagen.