Ein Gastbeitrag von Schneider Finance Consult
Der Immobilienmarkt bleibt volatil. Nach den starken Preisanstiegen in den letzten Jahren führte die Zinswende zu einer spürbaren Abkühlung. Finanzierungen sind teurer geworden, Kaufentscheidungen werden genauer abgewogen, und nachhaltige Kriterien spielen eine immer größere Rolle.
Eine realistische Immobilienbewertung hilft Eigentümern, ihre Preisstrategie richtig zu setzen. Wer sein Haus oder seine Wohnung zu hoch ansetzt, findet womöglich keine Käufer. Wird der Wert zu niedrig angesetzt, drohen finanzielle Verluste. Besonders in einem Markt mit regionalen Preisunterschieden und sich wandelnden Käufererwartungen ist eine fundierte Wertermittlung essenziell.
Laut vdpResearch sind die Immobilienpreise in Deutschland 2023 erstmals seit Jahren um durchschnittlich 5 % gesunken, wobei Großstädte wie Berlin (-3 %) weniger betroffen waren als ländliche Regionen (-7 %). Gleichzeitig sind die Bauzinsen laut Interhyp auf etwa 3,8–4,5 % gestiegen, was Finanzierungen erschwert und die Nachfrage dämpft.
Die Wertermittlung basiert auf verschiedenen Methoden, je nach Art der Immobilie und deren Nutzung. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Region. Es eignet sich besonders für Wohnungen und Einfamilienhäuser in gut erschlossenen Gegenden.
Das Ertragswertverfahren hingegen berechnet den Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen. Diese Methode wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien angewandt.
Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Baukosten und den Abnutzungsgrad eines Gebäudes. Es kommt häufig zum Einsatz, wenn keine vergleichbaren Verkaufspreise vorliegen, etwa bei individuellen Architektenhäusern oder speziellen Gebäudetypen.
In der Praxis kann eine Kombination dieser Verfahren die genauesten Ergebnisse liefern. Insbesondere bei schwankenden Marktbedingungen ist es ratsam, verschiedene Bewertungsansätze heranzuziehen.
Die Zinspolitik bleibt ein entscheidender Faktor für den Immobilienmarkt. Nachdem die Finanzierungszinsen in den letzten Jahren stark gestiegen sind, haben sie sich 2025 stabilisiert. Dennoch sind Kredite teurer als noch vor fünf Jahren, was die Nachfrage in manchen Segmenten dämpft.
Besonders in Großstädten bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch, da die Mieten weiter steigen. Laut Immowelt sind die Mieten in deutschen Großstädten 2024 um durchschnittlich 4,2 % gestiegen, während ländliche Regionen einen geringeren Anstieg von 1,8 % verzeichneten. Gleichzeitig gewinnen ländliche Regionen an Attraktivität, da viele Berufstätige flexiblere Arbeitsmodelle nutzen und nicht mehr zwingend in teuren Stadtzentren wohnen müssen.
Dennoch gibt es Unterschiede: Während sich Immobilien in wirtschaftsstarken Regionen gut verkaufen, stagnieren die Preise in strukturschwachen Gebieten. Besonders Häuser mit schlechter Energieeffizienz haben es schwerer, da Sanierungskosten oft eingepreist werden müssen.
Neben der klassischen "Lage, Lage, Lage" rücken neue Kriterien stärker in den Fokus. Energieeffizienz ist heute ein zentraler Werttreiber. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zahlen Käufer für eine Immobilie mit Effizienzklasse A+ im Schnitt 12 % mehr als für ein vergleichbares Objekt mit Klasse E oder schlechter. Käufer achten verstärkt auf niedrige Heizkosten und nachhaltige Baumaterialien. Eine Immobilie mit moderner Wärmedämmung oder einer Photovoltaikanlage erzielt oft einen höheren Verkaufspreis als ein vergleichbares Objekt ohne energetische Maßnahmen.
Auch die Ausstattung spielt eine wesentliche Rolle. Smarte Haustechnik, moderne Bäder und offene Wohnkonzepte sind gefragter denn je. Gleichzeitig steigt das Interesse an flexiblen Wohnformen, etwa Mehrgenerationenhäusern oder modular erweiterbaren Wohnlösungen.
Neben baulichen Faktoren beeinflusst auch die Infrastruktur den Wert. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote steigert die Attraktivität einer Immobilie erheblich. Besonders gefragt sind Quartiere mit hoher Lebensqualität, die sowohl grüne Erholungsflächen als auch urbane Annehmlichkeiten bieten.
Viele Eigentümer nutzen Online-Bewertungstools, um eine erste Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten. Diese Tools bieten eine schnelle Orientierung, basieren aber meist auf Durchschnittswerten und berücksichtigen individuelle Merkmale wie Sanierungen oder besondere Ausstattungsmerkmale nicht.
Für eine belastbare Wertermittlung empfiehlt es sich daher, einen Gutachter oder Immobilienmakler hinzuzuziehen. Professionelle Bewertungen berücksichtigen nicht nur die aktuelle Marktlage, sondern auch spezifische Eigenschaften des Objekts. Gerade wenn ein Verkauf geplant ist oder eine Finanzierung ansteht, zahlt sich eine detaillierte Analyse aus.
Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird weiter steigen. Käufer legen zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit und langfristig niedrige Betriebskosten. Besonders Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten daher an Wert verlieren.
Gleichzeitig zeigt sich eine zunehmende Polarisierung des Marktes. Während gefragte Stadtviertel und wirtschaftsstarke Regionen stabile oder steigende Preise verzeichnen, geraten weniger attraktive Lagen unter Druck.
Laut BBSR wird die Bevölkerung in Metropolregionen wie München oder Hamburg bis 2035 weiter wachsen, während strukturschwache Regionen wie Sachsen-Anhalt einen Bevölkerungsrückgang von bis zu 10 % erwarten.
Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte die aktuellen Markttrends genau beobachten. Eine professionelle Bewertung hilft, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und strategisch kluge Entscheidungen zu treffen.
Für Eigentümer kann es sinnvoll sein, gezielt in Modernisierungsmaßnahmen zu investieren, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder sogar zu steigern. Investoren sollten besonders auf Standorte mit langfristigem Wachstumspotenzial achten.
Insgesamt bleibt der Immobilienmarkt 2025 ein spannendes Feld mit vielen Chancen für Verkäufer, Käufer und Investoren gleichermaßen.